מושגים ומאמרים

הבדיקות שנבחנות ע"י שמאי מקרקעין

כל נכס או עסקה נבדקים באופן פרטני וספציפי על ידי שמאי מקרקעין ועל כן הבדיקות הדרושות עשויות להשתנות בהתאם למטרת הנכס ולוותק הנכס (נכס חדש או נכס יד שנייה).

 

יחד עם זאת ישנן מספר בדיקות חשובות שמומלץ שלא לוותר עליהן:

•  בדיקת המצב התכנוני -שמאי מקרקעין יאסוף מידע לגבי תכניות אפשריות לשימוש בנכס כמו תוספות בנייה או הגדלת  
  

                                       זכויות בנייה בנכס.

•  בדיקת תכנית פיתוח אזורי -שמאי מקרקעין יספק מידע לגבי תכניות פיתוח הקיימות באזור הנכס כדוגמת: תשתית, הקמת

                                             אזורים מסחריים, הפקעת שטחים פרטיים .

•  בדיקת מיסוי מקרקעין - שמאי מקרקעין יבדוק האם חל על הנכס היטל השבחה שלא שולם.
  

•  בדיקת משכון / שיעבוד -שמאי מקרקעין יבדוק אם קיימים עיקולים שונים או שעבודים על הנכס.
  

•  אומדן ירידת ערך.
  

בדיקות אלו על ידי שמאי מקרקעין מקצועי יסייעו לרוכש להגיע להחלטה המושכלת ביותר לגבי הנכס ושוויו וימנעו עוגמת נפש והוצאות עתידיות רבות.

 

דוח שווי נכס לצורך משכנתא

רוב האוכלוסייה נאלצת לקחת משכנתא גדולה על מנת לרכוש נכס כזה או אחר.

במקרים רבים בטרם הבנק מאשר לנו את המשכנתא הוא שולח שמאי מקרקעין מטעמו על מנת לבדוק את שווי הנכס אותו אתם עומדים למשכן לטובת הבנק.

 

הערכתו של שמאי המקרקעין מטעם הבנק יכולה לעיתים להפיל את העסקה מאחר ועיקר תפקידו הוא לשרת את ענייני הבנק ולא את עניינכם,כאשר אתם לוקחים שמאי מקרקעין מטעמכם האינטרסים שלכם עומדים לנגד עיניו בכל עת ובדיקתו תהייה מקיפה יותר והערכתו תעניק לכם מפה שלמה לגבי הנכס.

המידע שימסור לכם שמאי המקרקעין יכול למנוע מכם מלהיכנס לסיכונים מיותרים.

 

תכנית בנין עיר - תב"ע

תכנית שמטרתה להסדיר את ייעודי הבניה ברשות אותה עיר בשטח גאוגרפי מסוים, תכנית בנין עיר מורכבת מתשריט ותקנון.

 

תמ"א 38

מדינת ישראל ממוקמת באזור פעיל מאוד מבחינה סיסמית ונמצאת לפיכך בסיכון גבוה לרעידות אדמה. 

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

לא ניתן למנוע רעידות אדמה אך ניתן להיערך לקראתן וכך להקטין את הנזק שהן גורמות על הציבור לפעול לחיזוק מבנים שלא נבנו על פי דרישות התקן .

שמאי מקרקעין יספק הערכת שווי מדויקת ומקצועית עבור כל תכנית ובכך יסייע לדיירים לבחור מהי התכנית הטובה ביותר מבחינתם, חשוב לזכור שלכל יזם יש אינטרסים משלו שלא תמיד חופפים לאלה של הדיירים.

המידע יקר הערך שיספק שמאי מקרקעין מוסמך יעזור לדיירים בבואם לנהל מו"מ עם יזם זה או אחר ולהשיג ממנו את המירב.

בנוסף, יסייע שמאי מקרקעין לדיירים בהתנהלותם מול הרשויות השונות בבואם לנצל את ההטבות שמקנה תמ"א 38 מבחינת מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה ושאר מסים ואגרות. 

 

תשלומים/היטלים למנהל מקרקעי ישראל

המיסים השונים אותם יש לשלם בעת ביצוע עסקאות נדל"ן מעלים את סכום הכסף אותו אנו משקיעים בפועל בעת ביצוע רכישת דירה או מפחיתים את הכסף אותו נקבל בעת מכירה של דירה.  

התייעצות עם שמאי מקרקעין יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים בין אם בהערכת שווי הנכס ובין אם בייעוץ מיסי מקרקעין.

 

מס רכישה

כל אדם אשר רוכש נכס מחויב לשלם מס רכישה למדינה.

מס הרכישה מחושב בדרך כלל על פי מדרגות מס ויש הבדל באחוז המס בין דירה למגורים או לעסק.

אחוז מס הרכישה אותו יש לשלם נגזר מתוך הסכום בו נעשתה העסקה.

אחוז מס הרכישה מתעדכן מידי שנה ובעיקר בתקופה זו של מהמורות ושינויים בתחום הנדל"ן במדינת ישראל יש צורך להתייעץ עם שמאי מקרקעין על מנת לבדוק את אחוז מס הרכישה. 

 

מס מכירה

כל אדם אשר מוכר נכס מחויב לשלם למדינה מס מכירה.

אחוז מס המכירה הוא אחוז קבוע בדרך כלל אך לעיתים ניתן לקבל הקלות, בנוסף לכך ישנם תנאים בהם ניתן לקבל פטור מלא ממס המכירה.

התייעצות עם שמאי מקרקעין תפרוס בפניכם את כל הנתונים והאפשרויות בנוגע לתשלום מס המכירה. 

 

מס שבח

ישנו פער במחיר בין דירה שקנינו אותה לפני מספר שנים לבין דירה שאנחנו מוכרים אותה כעבור כמה שנים.

כאשר מוכרים דירה יש צורך לדווח על המכירה לרשויות המס באמצעות שמאי המקרקעין ובו יפורטו כל הוצאות המכירה מתוך נגזרת זו יחושב תשלום מס השבח.

ישנם מיקרים בהם ניתן להקל על תשלום מס השבח ולהפחית אותו.

התייעצות עם שמאי מקרקעין אשר הינו בעל יכולת וידע בתחומי הנדל"ן תוכל לחסוך לכם סכומי כסף רבים בתשלום מס השבח. 

 

היטל השבחה

הינו תשלום לרשות המקומית בעבור עליית שווי המקרקעין בעקבות אישור תכנית מפורטת או שינוי בתכנית הקיימת.

גובה היטל ההשבחה נקבע למחצית מערך ההשבחה כלומר חצי מההפרש בין שווי המקרקעין בשימוש החדש לבין שוויו בשימוש הקודם.

• הפחתת היטל השבחה
  

 כאשר בעל נכס מקבל דרישה לתשלום היטל השבחה זכותו להזמין שמאי מקרקעין שיגיש מטעמו שומה נגדית על מנת להפחית את גובה ההיטל,השמאי מבצע בדיקת תב"ע ופרמטרים נוספים ומגיש את הערר.

ניתן לערער על שומה שנערכה מטעם הוועדה המקומית תוך 45 יום מהצגתה.

בערעור דנה ועדת שמאים מכריעים שממונה ע"י מועצת השמאים, בנוסף ניתן לערער בפני ערכאה משפטית לנושאים מנהליים.

פירוק שיתוף

מה זה פירוק שיתוף? ("מושע" )

החוק הישראלי מדבר על עיקרון על שלפיו כל שותף במקרקעין יכול בכל עת לדרוש ולתבוע פירוק שיתוף ללא תלות בחלקו של השותף במקרקעין.

פירוק שיתוף במקרקעין יכול להיות רלוונטי לדירת מגורים, בית או בניין מגורים, מגרש לפני בניה, משק חקלאי, קרקע חקלאית, וכד'.

תהליך הפירוק:

• פירוק דרך חלוקה
  

 הדרך המועדפת על החוק לפירוק שיתוף במקרקעין היא דרך של "חלוקה בעין" כאשר הדבר מתאפשר.

הסיבה להעדפה זו היא שמשאב הקרקע הוא נכס מוערך וייחודי והחוק מעוניין לאפשר לכל אדם להחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה.

• פירוק דרך מכירה
  

 יחד עם זאת, כאשר אין אפשרות לחלק קרקע וגם במקרים שהחלוקה תגרום להפסד ניכר לחלק או לכל השותפים, נעשה פירוק השיתוף בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון.

במידה ואין הסכמה לגבי המכירה נעשית המכירה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהליך של הוצאה לפועל או צו בית משפט.

פירוק שיתוף אם בדרך של חלוקה בעין ואם בדרך של מכירה יכול להיעשות בתוקף הסכם בין השותפים או בתוקף צו בית משפט.

בנסיבות מיוחדות ניתן לפרק שיתוף בבית על ידי הפיכתו לבית משותף.

תפקידו של השמאי

 תפקידו של שמאי מקרקעין בתהליך פירוק שיתוף הינו תפקיד קריטי שכן חלוקת הזכויות תתבסס על שווי המקרקעין שיקבע השמאי.

במקרה של פירוק שיתוף נדרש שמאי מקרקעין להגיש דוח עם פרמטרים רבים בהתאם לסוג המקרקעין העומד לחלוקה, ובין היתר:

•  ניתוח הזכויות של כל שותף במקרקעין
  
•  הגשת הצעות לחלוקה בעין כאשר הדבר רלוונטי
  
•  קביעת ערך המקרקעין ושוויו בשוק בהתאם לעקרונות הרגילים לקביעת ערכו של נכס נדל"ן
  
•  העלאת חלופות שונות לחלוקת הזכויות בין השותפים
  
• הערכת שווי הנכס לאחר בניה במקרה של מגרש לפני בניה
  

דיירות מוגנת

קיימים בחוק המקרקעין 5 סוגי זכויות:

זכות הבעלות ,שכירות ,זכות קדימה , זיקת הנאה ומשכנתא.

כול הזכויות במקרקעין ניתנות לרישום בפנקס הזכויות (טאבו). 

דיירות מוגנת אינה נחשבת זכות במקרקעין לכן אין כול אפשרות לרשום אותה בטאבו.

נושא הדיירות המוגנת מעוגן בחוק הגנת הדייר ובפסיקה ענפה בנושא.

דיירות מוגנת נוצרת על ידי העברה של חלק מהזכויות בנכס מהבעלים לדייר המוגן. 

שווי הדיירות המוגנת מושפע : גיל הדייר, מצב בריאותו, מצבו המשפחתי, קיומם של קרובים ומצבם הכלכלי האם קיימת ברשותם דירה נוספת.

דיירות מוגנת קיימת בנכסי מגורים ונכסי עסקים.

דמי השכירות המשולמים על ידי הדייר המוגן נמוך בצורה משמעותית ביותר לעומת דמי שכירות ראויים בדירות מגורים כ- 10%.

בעסקים המצב תלוי בסוג העסק, בחוק הגנת הדייר קיימת רשימה של עסקים שבהם ניתן להעלות את דמי השכירות כמעט לרמות של דמי שכירות ראויים (נכסים ללא תקרת דמי שכירות).

בנכסים עסקיים ללא תקרת דמי שכירות למעשה זכותו של הדייר מסתכמת בכך שיש צורך בעת פינוי לשלם לדייר דמי פינוי.

כאשר מבוצעת מכירה של זכות דיירות מוגנת משלם רוכש הזכות תשלום חד פעמי הנקרא דמי מפתח.

דמי המפתח מתחלקים בין הבעלים לדייר היוצא על פי הוראות חוק הגנת הדייר, במרבית המקרים כ- 60% מדמי המפתח מועברים לדייר היוצא וכ- 40% מדמי המפתח מועברים לבעלים.

במכירה של זכות דיירות מוגנת אין צורך לדווח למס שבח על המכירה. 

דמי מפתח מלאים מוגדרים בחוק: "כל תמורה שאינה דמי שכירות הניתנת בקשר לשכירות של מושכר או בקשר לקבלת החזקה או להחזקת החזקה במושכר לפי חוק זה- ואין נפקא מינה מתי שולמו".

גובה דמי המפתח נקבע בעיקר על פי היחס בין דמי השכירות המוגנים לדמי השכירות הראויים.

 

מאמרים